ภาษีที่ดิน คำนวณยังไง? 3 เทคนิคสำคัญในการวางแผนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง


ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง


ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นภาษีที่ภาครัฐเก็บจากผู้ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง หรือเป็นภาษีที่เก็บจากความมั่งคั่งของประชาชน สำหรับผู้ที่มีหน้าที่เสียภาษี คือ เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ โดยเจ้าของฯสามารถผลักภาระ กรณีที่นำอสังหาริมทรัพย์หรือที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไปให้ผู้อื่นเช่า สามารถผลักภาระให้ผู้เช่าเป็นผู้จ่ายได้ ส่วนผู้ที่มีหน้าที่ในการจัดเก็บ คือ องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น ไม่ว่าจะเป็นสำนักงานเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาลตำบล เทศบาลเมืองต่าง ๆ



วิธีในการคำนวณภาษี


1. นำเอามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหมายถึงตัวที่ดิน ใช้ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ และถ้ามีสิ่งปลูกสร้างด้วยก็ใช้สิ่งปลูกสร้างนั้นหักด้วยค่าเสื่อมราคาก่อน ถ้าเจ้าของกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของเดียวกันก็เอาทรัพย์สินทั้ง 2 อย่างมารวมกัน แล้วก็ดูการใช้ประโยชน์แบบใด ภาครัฐจัดเก็บอัตราภาษี ถูก แพง ขึ้นอยู่กับการใช้ประโยชน์ของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ โดยการใช้ประโยชน์แบ่งออกเป็น 4 แบบ ได้แก่

1. ที่ดินที่ใช้สำหรับการเกษตร อัตราภาษีถูกที่สุด

2. ที่ดินที่ใช้ประโยชน์สำหรับการพักอาศัยของประชาชน

3. อื่น ๆ



4. ที่ดินรกร้างว่างเปล่า ไม่ได้ใช้ประโยชน์ใด ๆ


อัตราภาษีจะเป็นแบบอัตราก้าวหน้า แบ่งตามการใช้งาน โดยภายใน 2 ปีแรก (พ.ศ. 2563 และ พ.ศ. 2564) จะมีการลดหย่อนอัตราภาษี โดยเป็นที่ดินที่ใช้สำหรับการเกษตร คิดเป็นอัตรา 0.01 % บ้านพักอาศัย 0.03 % อื่น ๆ 0.3 ส่วนรายละเอียดในปีต่อ ๆ สามารถที่จะเข้าไปดูเนื้อหาที่ทางภาครัฐประกาศได้


การลดหย่อน



- กรณีบุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของที่ดินที่ใช้สำหรับทำเกษตรกรรม ในแต่ละเขตหรือที่เรียกว่า “อปท” (องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น) มีการยกเว้นกรณีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้าน ไม่จัดเก็บใน 3 ปีแรก


- กรณีบุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของบ้านพักอาศัย มีการยกเว้น บ้านหลังหลัก (ไม่ใช่บ้านหลังแรก) คือ เป็น

เจ้าของกรรมสิทธิ์ และมีอยู่อยู่ในทะเบียนบ้านนั้น ๆ มูลค่าไม่เกิน 50 ล้าน จะไม่เรียกเก็บภาษีเช่นเดียวกัน



- ส่วนที่เกินจัดเก็บตามอัตราที่ระบุไว้ข้างต้น


เทคนิคที่ใช้ในการวางแผนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง


1. รวบรวมทรัพย์สินที่มีทั้งหมด แล้วเช็คราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ว่าในแต่ละชิ้นที่มี ราคาประเมินในปัจจุบันมีมูลค่าเท่าไหร่ ต่อมาดูเรื่องการใช้ประโยชน์ ที่วางแผนได้ง่าย ถ้ามีที่อยู่อาศัยหลายหลัง และมูลค่าค่อนข้างสูง มูลค่าที่ไหนสูง ที่สุด ย้ายชื่อไปอยู่ในทะเบียนบ้านหลังนั้น ก็จะได้รับยกเว้นสำหรับบ้านหลังนั้น ซึ่งการย้ายชื่อเข้าไปอยู่ในทะเบียนบ้านถือได้ว่าบ้านหลังดังกล่าวเป็นบ้านหลังหลัก ส่วนหลังถัด ๆ ไปที่มีอยู่ หรือมีแล้วใช้ให้ผู้อื่นเช่าพักอาศัย ส่วนนี้ก็ต้องชำระภาษีในอัตราที่ถูกมาก ๆ เริ่มตั้งแต่ 0.03 หรือล้านละ 300 เท่านั้นเอง


2. กรณีมีที่ดินและโฉนดอยู่ติดกันแล้วใช้เป็นบ้านพักอาศัย แต่ไม่ได้มีแค่โฉนดเดียว อาจจะมี 2 หรือ 3 โฉนด วิธีคือ ให้เอาโฉนดมารวมเข้าด้วยกันถ้ามูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท เนื่องจากมีการยกเว้นเพียงแค่ 1 โฉนดเท่านั้น อีกวิธีที่มักจะพบปัญหา คือ ซื้อกรรมสิทธิ์ในที่พักอาศัยแต่เป็นการซื้อร่วมกัน (กรรมสิทธิ์ร่วม) ไม่ว่าจะเป็นสามีภรรยา พี่น้อง แม่ลูก พ่อลูก คือถ้าเป็นการซื้อร่วมกัน จะยกเว้นให้แค่ 1 หลังคือ จะได้สิทธิ์แค่หลังละ 1 คนเท่านั้น ดังนั้น ถ้าเป็นเจ้าของ 2 คน อีกคนควรจะย้ายชื่อทะเบียนบ้านไปอยู่หลังอื่นเพื่อจะได้ใช้สิทธิ์ยกเว้นในหลังอื่นที่ตนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์


3. ราคาประเมินของที่ดินซึ่งมูลค่าค่อนข้างสูงสำหรับที่ดินบางแปลงที่อาจจะติดถนนหลัก สิ่งที่จะทำให้มูลค่าของที่ดินลดลง คือ การแบ่งโฉนด แปลงที่ติดถนนราคายังคงเดิมเป็นราคาประเมินที่ค่อนข้างสูง ส่วนแปลงที่ไม่ได้ติดถนนแล้วราคาจะลดลง ถ้ามีที่ดินเก็บไว้เฉย ๆ ก็ไม่จำเป็นที่จะต้องมีมูลค่าที่สูงมากนัก


ส่วนที่ดินบางแปลงที่ถูกทิ้งเอาไว้ว่างเปล่า ไม่มีการนำมาใช้ประโยชน์ใด ๆ เลย ทุก ๆ รอบ 3 ปี ทางภาครัฐจะมีการจัดเก็บภาษีเพิ่มร้อยละ 0.3 หรือ ล้านละ 3,000 บาท ซึ่งค่อนข้างจะแพงมาก วิธีการในการจัดการ คือ ใช้ประโยชน์จากที่ดินให้อยู่ในลักษณะของการทำเกษตรกรรมแบบที่ทำได้ง่าย ตัวอย่างเช่น การปลูกมะนาว หรือการเลี้ยงโค ในพื้นที่ 5 ไร่ เลี้ยงโค 1 ตัวเท่ากับที่ดินผืนนั้นได้ใช้ประโยชน์ในการทำเกษตรกรรมแล้ว และถ้าบุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของมูลค่าของที่ดินไม่เกิน 50 ล้านบาท ก็ได้รับยกเว้นภาษีเช่นเดียวกัน


สิ่งที่สำคัญที่สุดคือจัดการเรื่องทั้งหมดให้เสร็จก่อน 1 มกราคม 2564 เพราะจะมีการประเมินว่าใครเป็นเจ้าของและที่ดินใช้ประโยชน์แบบใด ใครมีสิทธิได้รับยกเว้นภาษีบ้าง เมื่อเราดำเนินการเพื่อให้ลดภาระการจ่ายภาษี หรือจ่ายภาษีน้อยลงแล้วสิ่งที่ควรทำต่อไป คือ ถ่ายรูปเป็นหลักฐาน แจ้งพื้นที่ที่รับผิดชอบในเรื่องการจัดเก็บภาษี ณ ท้องที่ที่ที่ดินตั้งอยู่เพื่อให้รับทราบข้อมูลข้างต้นด้วย

mom-dicut.png

ปภาสร แก้วกอบสิน

Founder , IDOL PLANNER CONSULTING

ผู้ก่อตั้งบริษัท Idol Planner Consulting    รวมถึงเป็นที่ปรึกษาให้กับธุรกิจครอบครัว  และเป็นผู้ดูแลลูกค้าสินทรัพย์สูง จากหลากหลายอุตสาหกรรมมาเป็นเวลากว่า 20 ปี เป็นวิทยากรรับเชิญให้กับหน่วยงานเอกชน และสมาคมอุตสาหกรรมในจังหวัดต่างๆ รวมถึงเป็นเจ้าของผลงานหนังสือขายดีหลากหลายเล่ม

photo-1477959858617-67f85cf4f1df_edited_
ติดต่อเรา

ผู้นำด้านการบริหารจัดการธุรกิจครอบครัวและกงสี 

favicon copy.jpg